營改增后房地產(chǎn)開發(fā)公司怎么取得發(fā)票，銷售時(shí)怎么開具發(fā)票？稅率是多少

日期 :[2016年02月24] 編輯 : 邦誠財(cái)稅 【糾錯(cuò)】 瀏覽次數(shù) 4678

　　1、營改增后建安企業(yè)如何取得采購發(fā)票，如何開具完工收入發(fā)票？稅率是多少？

　　2、營改增后房地產(chǎn)開發(fā)公司怎么取得發(fā)票，銷售時(shí)怎么開具發(fā)票？稅率是多少？



　　1、根據(jù)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案，“營改增”后建筑業(yè)適用11%稅率，與現(xiàn)行營業(yè)稅3%的稅率相比，提高了8個(gè)百分點(diǎn)。理論上講可以通過進(jìn)項(xiàng)抵扣降低稅負(fù)，而且建筑業(yè)可以抵扣的項(xiàng)目很多，比如鋼材、混凝土等建筑材料，以及運(yùn)輸費(fèi)用等。但由于難以取得增值稅專用發(fā)票等，建筑業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣不足的問題比較突出。一是人工費(fèi)無法抵扣，建筑業(yè)是勞動(dòng)密集型行業(yè)，人工費(fèi)支出占總成本的20%左右;二是部分建筑材料供應(yīng)商為小規(guī)模納稅人，難以取得增值稅專用發(fā)票;三是作為主要原材料的商品混凝土可按簡易辦法納稅且適用3%的征收率，而建筑業(yè)銷項(xiàng)適用11%的稅率，進(jìn)銷稅率相差達(dá)8個(gè)百分點(diǎn)。
　　
　　建議規(guī)模較小或具有其他特殊情況的建筑企業(yè)，可以自行選擇按簡易辦法納稅，適用3%征收率。建筑企業(yè)本身也需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算和經(jīng)營管理，盡量與能提供增值稅專用發(fā)票的供貨方合作，爭取抵扣更加充分。　

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)成本主要來自土地成本，實(shí)際建筑安裝成本，財(cái)務(wù)成本三部分。其中，土地成本占據(jù)了總成本的50%以上。因此，“營改增”后，土地購置價(jià)能不能抵扣、怎么抵扣，就成為決定房企稅負(fù)的關(guān)鍵。
　　
　　根據(jù)國稅總局專家觀點(diǎn)，目前的版本是政府允許房企憑財(cái)政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，也就是說隨著建筑業(yè)、金融業(yè)的“營改增”試點(diǎn)展開，房企的稅負(fù)將有所減輕。
　　
　　對于房企來說，土地購置時(shí)的地方政府并非企業(yè)，所以也不可能開具增值稅發(fā)票，所以可以采用虛擬抵扣。比如像上述政府允許房企憑財(cái)政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，實(shí)際操作簡單，政府監(jiān)管也方便。
　　
　　除此之外，實(shí)行增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)的新老項(xiàng)目如何處理也是難點(diǎn)之一。
　　
　　比如，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)完工但銷售尚未結(jié)束，如果在這個(gè)時(shí)點(diǎn)實(shí)行營改增，稅率將從此此前的5%營業(yè)稅變?yōu)?1%的增值稅。由于項(xiàng)目已經(jīng)完工，不可能取得原材料等進(jìn)項(xiàng)抵扣發(fā)票，而房屋的銷售合同已經(jīng)確定，房企也很難修改價(jià)格，這將會(huì)明顯增加房企稅負(fù)。
　　
　　國稅總局專家稱，房地產(chǎn)領(lǐng)域的“營改增”將采取過渡性政策，即根據(jù)項(xiàng)目的開工情況進(jìn)行營改增試點(diǎn)。



　　對于建筑施工企業(yè)來說，材料供應(yīng)商如果不是一般納稅人，將無法取得增值稅專用發(fā)票。如果通過中間商（一般納稅人）過渡，可以取得增值稅專用發(fā)票，但是具體的稅負(fù)變化需要分析。
　　
　　“營改增”之后，由于質(zhì)量保證金和建筑企業(yè)施工所用的水電費(fèi)是一部分，所以，房地產(chǎn)企業(yè)扣留質(zhì)量保證金和從工程款中抵扣的水電費(fèi)用時(shí)，建筑企業(yè)必須將質(zhì)量保證金和從工程款中抵扣的水電費(fèi)用一起開具增值稅專用發(fā)票給房地產(chǎn)公司;如果業(yè)主是非房地產(chǎn)企業(yè)，則必須向非房地產(chǎn)企業(yè)開具增值稅普通發(fā)票。

　　政策依據(jù)：

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原來的營改增方案是老項(xiàng)目老辦法，新項(xiàng)目新辦法。給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三年的過渡期。