房產企業(yè)達到收入結轉條件未簽定售房合同收的款項是否繳納企業(yè)所得稅？

日期 :[2016年03月22] 編輯 : 邦誠財稅 【糾錯】 瀏覽次數 6162

      1、房地產企業(yè)已達到國稅發(fā)〔2009〕31號文的收入結轉條件后，未簽定售房合同收取的款項（例如定金等），是否應該繳納企業(yè)所得稅？

      2、在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳，未達到收入結轉條件的定金所預繳的企業(yè)所得稅是否可以全額抵減完工年度當年所繳納的企業(yè)所得稅？

      1、國稅發(fā)〔2009〕31號文件第六條明確規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。

      也就是說，房地產開發(fā)企業(yè)取得的企業(yè)所得稅應稅收入，應該以簽訂《預售合同》或《銷售合同》為前提。如果房地產開發(fā)企業(yè)與購房業(yè)主簽訂了《預售合同》或《銷售合同》，房地產開發(fā)企業(yè)收取了業(yè)主的款項（如定金、預付款等），均應該按照規(guī)定預繳企業(yè)所得稅；反之，房地產公司沒有與購房者簽訂相關合同，所收取的款項（如：訂金、誠意金、vip會員費等），是不需要繳納企業(yè)所得稅的。

      2、已經預繳的企業(yè)所得稅在匯算時作為預繳稅款處理，可以全額抵減匯算的所得稅。

      “定金”指為保證合同的履行，消費者預先向家具銷售者(賣方)交納一定數額的錢款。合同上是“定金”的，依據《合同法》相關規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行;如果無約定，家具銷售者違約時，“定金”雙倍返還;消費者違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標的的 20% 。

      而對“訂金”，目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預付款”。“訂金”的效力取決于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質主要是預付款，家具銷售者違約時，應無條件退款;消費者違約時，可以與家具銷售者協商解決并要求經營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。 定金與訂金的區(qū)別，主要表現在:

      1、交付定金的協議是從合同，依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反;而交付訂金的協議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

      2、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。

      3、定金的數額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數額不超過主合同標的額的20%;而訂金的數額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。

      4、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有擔保性質。